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睿話題:年中大考上海樓市成績幾何?
更新時間:2019-07-06 16:09:38 點擊數:54 來源:本站

  【睿話題】年中以至,新房、二手房、租賃市場上半年表現如何?接下來樓市走向何方?6月26日,樂居特邀重磅嘉賓一起探讨。

  樂居楊蕾 發自上海6月已經過半,今年上半年上海樓市的成交量基本已經可以得出定論。新房、二手房、租賃市場到底表現如何?接下來樓市走向何方?本期睿話題,樂居也将聚焦于此,與現場嘉賓以及各位網友一起來探讨——年中大考,上海樓市成績幾何?

  今年上半年可以用預期穩來概括。而整個今年的市場表現可以用字母“W”來概括,預計接下來呈現先回落再回升的态勢。

  睿話題:請從新房、二手房、租賃市場來講講,這半年來上海樓市是怎樣的一個表現?哪些闆塊比較值得關注?

  上海鍊家市場研究部資深分析師楊雨蕾:新房:今年以來成交量和成交均價同比增速呈現較為明顯的背離走勢,成交量增速上行、成交均價增速下行。也就是說需求起來但是價格并沒有被帶動起來,價格同比雖有上漲,但漲幅不斷收窄,我們認為原因除了新增供應價格漲幅有限以外,另一個重要原因是購買力沒有變的更強,這個不僅是受到二套70%首付的制約,從社會消費品零售總額的增速表現也可以看出來。(新房前5月成交近2.5萬套,同比+27%,成交均價56000元/平,同比+22%)

  二手房:前5月累計銷量增速向上的趨勢被打破,成交均價同比增速依然是負增長,但降幅有所收窄。5月份之前成交量增速一直是向上的趨勢,但是5月份成交量同比收窄非常明顯,較前值減少了42個百分點,打破了向上的趨勢。成交均價總體來看比較穩定,雖然今年以來同比一直是負增長,但是有收窄的趨勢。(二手房前5月成交10萬套左右,同比+53%,成交均價38000元/平,同比-5%)

  租賃:成交量負增長,成交均價正增長。目前月均成交套數在8300套左右,套均價格5600左右,房型中兩房的占比最高,将近一半,一是因為合租這種形式比較多,二是性價比來看也相對高一些。

  闆塊:新房主要是南橋新城、泗泾、徐泾、青浦新城等,二手房主要是浦江、三林、南橋新城、周康等。

  楊雨蕾:沖高回落。今年上半年以來可以明顯感受到市場情緒在變化,從年初的樂觀到目前又恢複理性,這個和的走勢也很相似,4月份房地産指數最高沖到接近5千點,目前又回落到4千出頭。

  楊雨蕾:小陽春經曆了需求的合理釋放之後,5月份無論是新房還是二手房的成交量都出現了明顯的下滑,從新房累計同比增速來看,成交量增速向上動力不足,而二手房累計同比增速更是出現了明顯的收窄。目前6月份也快結束了,從已知的數據來看,成交量依然表現平平,後續要再現小陽春的熱度可能比較難,但是說5月份是成交量的拐點也有點言之過早,畢竟去年基數不高,還是有一定的增長空間。

  成交均價方面總體來看比較穩定,新房價格正增長但是趨勢向下,二手房價格負增長但是降幅收窄,所以價格方面懸念不大,全年來看都會以穩為主。

  睿話題:今年以來,國家發改委多次明确提到了要進一步深化戶籍制度改革,各地也紛紛出台一些戶籍制度。對此,諸位怎麼看?該類政策會帶來怎樣的影響?

  楊雨蕾:戶籍制度是過去計劃經濟的産物,随着市場經濟的繁榮,戶籍制度改革肯定是勢在必行的。戶籍制度主要是和社會福利、稀缺資源綁定的,比如買房買車、子女教育、醫療保險等。所以戶籍制度改革會加速人口流動,高學曆的優質人才會朝着I型和大型城市轉移,普通人則更多會流向沒有落戶限制的II型城市,對三四線城市來說,工作機會少,醫療資源和教育資源等不夠發達,對人口的流入會越來越沒有吸引力。

  但是對于戶籍制度改革加速人口流入從而推升房價,不需要過多擔心。人口流入會拉動需求,從而會一定程度推動房價,但是房價上漲使得生活成本增加,反過來也會阻礙勞動力的流入,這和政策的初心是違背的,所以“因城施策”、“房住不炒”依然是調控的主旋律。

  睿話題:有數據顯示,今年5月,40家典型上市房企融資金額共計367.99億元,環比降幅達到52.07%,創2019年以來新低。房企融資為何會在5月大幅收縮?有業内認為,土地市場的“高燒”是不容忽視的導火索。諸位怎麼看?怎麼看當前的土地市場?

  楊雨蕾:一個是因為4月以來,住建部對一些城市進行了預警,比如北京、蘇州、南甯等,使得市場預期有所調整,其次,5月銀保監會發布23号文,強調要對房企融資加強整治,對5月融資有所影響。

  但是23号文重點在前期政策的執行落實上,同時鞏固前期金融去杠杆成果,實際上并沒有新增内容。從統計局公布的房企到位資金數據來看,同比确實出現明顯放緩,但是分結構來看,國内同比漲幅是有所擴大的。

  從統計局公布的土地購置面積來看,今年以來同比增速一直是在-33%左右,此外,土地購置費同比也在進一步走弱,在融資結構性收緊的情況下,未來土地市場不太會存在過熱的情況。

  楊雨蕾:如果是自住的話可以買,至于新房還是二手房還是看個人需求,新房交的稅少一些,二手房價格更有優勢,而且目前二手房均價還是在一個負增長的區間,此外選擇區域也會更廣,新增供應量的區域基本上以外郊環間為主。

  仲量聯行上海項目銷售部總監周靜:政策:從政策來講,雖然全國在今年一月份有過兩次降準,為市場注入一部分流動性,同時住房平均利率也連續6個月下降,但是整個上半年上海的住房調控政策并沒有實質性放松,“五限”措施依然嚴格。

  新房市場:受到嚴格的調控政策限制,上海2019年上半年整體的一手住宅銷售有所放緩,共成交大約350萬平方米,較去年同期上漲32%(但2018年上半年是低點,主要原因是2018年上半年供應緊缺),較2018年下半年卻有9%的下跌。

  按月度來看,春節後市場出現一波短暫回暖,但三四月份的“小陽春”行情持續時間并不長,5月成交量就有5%左右的小幅下滑,6月成交量進一步下滑20%左右。

  從新開項目來講,上半年新開項目的平均認購率呈逐漸下滑的态勢,體現了整體一手房市場情緒仍在降溫。

  二手房市場:去年下半年一手房市場集中放量,對于二手市場的虹吸效應十分明顯,因此去年的二手房市場較為冷清,整體價格也出現了一定的降幅。但在去年下半年一手市場供應量大增後,今年一手市場供應有所放緩,部分客群有流向二手房市場。

  周靜:主要還是看政策調整,如果下半年政府把之前過于嚴厲的調控政策略有放松的話 ,比如對于首套房的認定标準,認貸标準等等,會對下半年的市場起到支撐作用。

  睿線日,國家發改委召開新聞發布會時明确提到了要進一步深化戶籍制度改革,尤其是提到了就業滿5年等情況的落戶政策。對此,諸位怎麼看?該類戶籍改革制度會帶來怎樣的影響?

  周靜:從中長期來看,戶籍政策開放所帶來的人口導入将為重點城市的經濟發展注入新的活力,同時也對提振住宅需求帶來有利影響。結合二月公布的《現代化都市圈的指導意見》來看,未來中國都市圈的人口集聚效應将不斷強化。

  睿話題:有數據顯示,今年5月,40家典型上市房企融資金額共計367.99億元,環比降幅達到52.07%,創2019年以來新低。房企融資為何會在5月大幅收縮?有業内認為,土地市場的“高燒”是不容忽視的導火索。諸位怎麼看?怎麼看當前的土地市場?

  周靜:2019年以來,貨币政策的适度放松、融資環境邊際改善,以及行政調控的适度松動,使得部分開發商的購地熱情顯著提升。

  周靜:因為我們關注的是豪宅市場,主要看中環内環以内區域。目前來看,還是建議看有增長、有更多發展計劃的一些區域、闆塊。如蘇河灣區域、前灘、包括長甯接下來也會有一些新入市的土地,這些我們覺得都是有些增長性的區域。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進:新房:首先從城市結構來講,一線城市和其他城市表現有點不一樣。如三四線城市庫存量是開始回升,市場交易不太好。一線城市從去年開始,庫存量開始上漲,這說明一個趨勢:一線城市房源過去是很不充足的,現在房源開始增加。上海在2018年年初的時候庫存指标大概在400多萬方,現在是到了700萬方這樣一個水平,也就是單純從房源數據上來看相當于翻了一倍了,可以賣的房子是比較多的。這表明一線城市正從庫存不足的周期走到庫存比較足的周期。新房時候庫存足的一個因素是價格管得相對松了點,很多高端樓盤可以批下來給你賣,現在是約350萬方的供應。庫存數據增長和供應是有很直接關系的。

  睿線日,國家發改委召開新聞發布會時明确提到了要進一步深化戶籍制度改革,尤其是提到了就業滿5年等情況的落戶政策(打通在城鎮穩定就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口等重點群體的落戶通道,積極推進建檔立卡農村貧困人口落戶,允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶,确保有意願、有能力、有條件的農業轉移人口在城市應落盡落、便捷落戶。)。對此,諸位怎麼看?該類政策會帶來怎樣的影響?

  以前很少提就業居住滿5年可以落戶,大膽的的預測北上廣深很有可能在這個落戶政策上有所松動。因為這兩年讨論最多的就是很多人跑到省會城市不在大城市,尤其是對大城市的人來講,針對上海的特有的一些産業有些落戶政策能夠打通的話,對于一些長期在上海工作,穩定的人群來說,落戶比較容易,買房安居樂業也可以做到。這也體現特大型城市也在落實城鎮化。

  有數據顯示,今年5月,40家典型上市房企融資金額共計367.99億元,環比降幅達到52.07%,創2019年以來新低。房企融資為何會在5月大幅收縮?有業内認為,土地市場的“高燒”是不容忽視的導火索。諸位怎麼看?

  16年開始國家就提到去杠杆,尤其是提到了防範金融風險,這個提法持續性是非常強的,到現在都還在提。融資突然收緊,也是3月份小陽春市場以後,有些企業拿地熱度上來了,新一輪的土地市場和購房市場的金融風險也暴露出來。從具體操作層面來看,融資收緊不收緊關鍵是資金方,資金方現在都是受到銀保監會監管。

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